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四季度或再发一大重磅消息 房价真的要降?

发布时间:2016/7/10 15:43:12 关注度:   来源:凯里在线

四季度又要降息? 房价要降?

“下半年中,四季度降准降息的概率相对较大,前面的经济压力(包括外汇风险、资本流动风险、经济下行风险)不断累积,积极的财政政策和货币政策显得尤为重要,预计降息幅度为25个百分点。”

这是东方证券首席经济学家邵宇的判断。由此感觉,如果降息再度发生,房地产市场的成交量见顶之后下滑可能性会变小,但很多城市已经透支的房价,能得到新的支撑……

然并卵,那些上半年房价仍然在下跌的城市却并不会迎来更多利好。因为,城镇化的未来已经发生根本性的变化。户籍改革,给了人们更多迁徙自由,也让那些因为区域经济增长放慢的城市,房价面临进一步下调的压力。

资产泡沫催促再降息?

对于预测降息的原因,邵宇告诉邦地产,目前来看经济是稳住了,但如果没有货币政策的有利支持,经济还是会慢慢向下滑动,可能达不到原来的预期增长目标。

货币政策和财政政策更多是一种托底,后续的话还会有一些政策的表现,所以预期在后续还有一些降息降准的空间。

不过对于四季度的降息可能,市场也有不同的观点。

首都经济贸易大学赵秀池教授表示,降息是货币政策工具之一,下半年是否降息取决于宏观经济形势。如果宏观经济形势严峻,与调控目标背离较大,降息的可能性较大。目前来看,迹象不太明显。一线城市和部分二线城市楼市不断回暖,有些城市已经有些过热,如果降息,会使楼市热度进一步提高,不利于楼市平稳健康发展。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨在接受邦地产采访时表示,下半年或会有积极的财政政策出台,因为供给侧的改革需要政策在财政这一侧引导。但货币政策方面出现两面性,一方面是工业制造业、中小企业的融资以及民间投资的下滑都需要相对比较宽松的货币政策;

但另外一面,货币政策宽松在国内已引发资产价格上涨过快的苗头(包括“地王”频现,局部城市住宅价格飞速上涨等),如果货币政策进一步宽松,需要考虑会否导致资产价格出现泡沫引发一定的风险。降准与否在目前的时间节点上,还比较难以判断。

楼市普涨可能大不大?

“银根宽松正是地王频出的根源之一。”易居执行总裁丁祖昱就指出,开发商有了便宜的钱,就不完全按照正常的市场逻辑来拿地,因为可以“捂地”了。只要判断自身资金能够支持,再判断地块所在城市所在区域未来发展趋势看好,那么就敢拿地,尤其是大企业。故而房企“弹药”充足后都蜂拥到了一线城市和热点二线城市,地产大鳄成了近期土地市场的主宰。

对此,中原地数据就显示,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗,地王频繁出现,这219宗地块中,很大比例是由国企央企获得。

楼市也热度不减。中原地产数据显示,2016年上半年,核心54城市成交商品房住宅180.17万套,同比涨幅高达31.2%,刷新了上半年的历史最高纪录。54个城市中,50个城市成交量明显上涨,包括天津、南京、扬州等城市成交量上涨超过100%。

东北的大连、沈阳、哈尔滨,包括营口等地区,还有类似西安、兰州这些西北地区的城市目前去库存压力依然很大,房价迟迟没有上涨,有些甚至还较去年下跌。

除了部分城市的住宅存在滞销压力,商业地产的去库存也是个问题。之前,邦爷也说过,全国前5个月的商业和写字楼待售面积是比今年年初有两位数增长的,这一部分房子也存在跌价的压力。

所以,尽管四季度降息存在可能,但是,房地产市场一定不会普涨。很多的三四线城市,尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力!而一二线的热点板块,也有一个价格被市场接受的调整期。

真正可能上涨的,也许是长三角城市、珠三角城市、京津冀一带之前价格上涨温和的中小城市和板块而已。

4000点的住宅楼市和房地产价值机会

整体来看,目前的住宅楼市类似4000点时的股市。认为马上就要崩盘是过于情绪化的认知,但毕竟在积累风险。如果作为纯粹投资,挣钱的风险越来越高,要逐渐开始回避,毕竟没有信心4000点进就能5178或6124逃顶。

房地产作为资产配置重要部分的价值仍然明显。只是现在可以逐渐换仓了。国内房地产市场大家可以聚焦关注两个领域:学区房和北京的停车位。

学区房严格来说已经不是纯正意义的房地产投资,而是真正的“另类投资”。根据我的观察,如果把一个学区房的价格硬摘出来,分为“学籍的市场价值”和“房地产的市场价值”。随着去年以来二胎政策的放开,学区房中隐含的学籍价值快速上扬。类似北京西城区这样的地方,平均的“学籍的市场价值”已经在200-300万之间了,而热门学校的学区房“学籍的市场价值”部分,应该已经三四百万甚至更高了。

而这类资产,既要受房地产市场的影响,更要受教育市场供需和教育政策调整的影响,变量更丰富,套利空间更大。而“学籍的市场价值”的波动和房地产周期是低关联度的,也相应的降低了作为房地产投资的风险。

北京停车位的投资,则几乎是目前能看到的房地产唯一的价值洼地。几乎没有跌价风险,而上涨空间仍很大。车位的出租回报率平均近4%,远高于北京住宅1-2%的回报率。

从供需的基本面来说,北京的机动车保有量接近600万辆,由于前期规划的缺乏前瞻性,目前停车位供应连一半都不到(这是北京市规划委主任的原话)。实践当中,我们看过一些甚至是00年左右的次新小区,一个有5000多户居民的小区,竟然只配建了1000多个地下车位。

另一方面,北京的停车位在中国的一线城市中,又是最便宜的。上海深圳等地小区车位三四十万已经是很正常的起步价了,在北京仍然可以找到很多一二十万的地下小区车位。原因就是因为停车位的硬性缺乏,北京市对路边和地面违章停车采取了几乎是放任的态度。无论是严管力度还是贴条罚款的力度都是偏弱的。

但是这种放任的制约和平衡点就是对交通的阻塞和制约。最终政府会扛不住必须要逐渐治理乱停车。另外,虽然面临很大的舆论压力,但是政府内部“有停车位才能买车”之类的强力政策动向一直风声不断。这些任何一条的推进,都会是北京车位价值回归的催化剂。

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