那些有关“房子”与梦想的事情

本期我们来聊一聊出门在外的“打工族”关于房子的一些（包括法律问题）事情。

一、对房子的心态

    我们大多数在外面飘的人都会有这些的心态能在城市买一套房是成功的表现。但这样的“理想”是我们值得用青春和汗水去“苦苦追求”吗？我想大家都有自己的看法。作为涉世未深或在城市打拼多年的我们来说，房子是逾越不了的真“问题”。还记得前几年比较热火的电视剧《士兵突击》里面，连长说的那句话吧！人生就是在不断的解决问题，这些问题构成了人生活的意义。可是，我们可以憧憬这样的一条“不归路”：出生在农村、在城市上学、工作、恋爱、结婚、生子、成为市民……周而复始、循环往复。生活的意义在于每一天能平安、快乐、幸福。而这些是需要物质基础作为支撑的，唯有奋斗才能突破这心的魔咒。房子就是这物质基础“发达”的体现？问题不是那么的简单，也不是你我所能左右的大问题，但是你我都不能不正视它对我们思想、行动的影响在“城市”的繁华中唾弃“故乡”的愚昧，在灯火柳绿中感受生活的“沉沦”。

     呵呵，总是改不掉这些无用的、深情的“烦恼”，你我都是父母眼中的孩子，不管你现在环绕着成功还是独居暗室，理想的光总是你前行的方向和力量。所以，年轻的朋友们，我们不仅仅是生活在房子里面的人，我们还有梦要去做。房子不能是你的梦想之终点，它只是你梦想的副产物，但是它现在变成了你我肚子里的盲肠或是阑尾炎，请把它割掉吧，不要让它成为你我的负累，成为你我奔向理想之乡的铺路石。请你我相信一点：生活在经验里，总有一天理想在逐步实现的过程里，这些高楼大厦会崩塌，我们重新再建起自己的精神家园。即我们要有一点精神：勇敢、隐忍、建设性。

二、如果你有幸成为或者即将成为“房奴”，请不要悲伤和郁闷，请保护好你的努力和运气所带来的结果，哪怕它是一套几十平米的“商品房”。下面聊一聊在买房时我们应当具备的一些法律常识：

首先、房屋的真实状况。即在买房除了了解和掌握房屋的坐落、面积、户型、交通状况以及周边生活、教育、医疗环境等等之外，你得做好以下功课：

1、你所要买的房子的“五证二书”是否齐全？（五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。二书：《住房质量保证书》、《住房使用说明书》）

2、你所购买的房屋是期房还是现房（期房：正在建未竣工的房子；现房：已取得竣工备案的房屋）？

其次、在你已经选好房子下，与房开商签订购房合同时注意以下几点：

1、你与房开商在签订《房屋买卖合同》的主要条款是是否被忽悠了？举几个例子，房开商在合同中约定房屋的面积误差是不是有违背法律的情形（是否有突破约定面积与实际面积比例3的限制[1]）；合同中的交房时间以及办证（房屋所有权证、土地使用权证）时间是否存在逾期行为，违约金的约定如何？以及与房开商在签订《房屋认购协议》后房开商擅自更改价格等等违约行为是否存在？上述问题在合同中必须明确化。

2、你与房开商约定的付款时间或者方式是否明确，有没有产生逾期违约风险行为后果。付款方式有三种：一次性付款、银行按揭贷款、公积金贷款。后两者简单介绍如下：所谓银行按揭贷款即购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给房开商，以后购房者按月向银行分期支付本息。分为一手房按揭和二手房按揭。一手房按揭贷款指申请人（购房人）在向房开商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款，并用所购买的房产权益作为抵押，分期还本付息。二手房按揭贷款是指借款人（购房人）在向售房人购买具有合法完全产权（已取得房地产权证），能上市流通的住房时，自己先交首付款，其余部分由银行贷款，并用所购买的房产权益作为抵押，分期还本付息。个人住房公积金贷款是指按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。

   再次、交房后的装修、入住以及后续的物业问题。

1、房屋如果属于精装修（精装修房指根据建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》，所有功能空间的固定面应该全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的房屋），你应当对房开商出具的《房屋质量保证书》以及《房屋使用说明书》进行仔细核对，看是否存在房屋装修质量问题。如果是毛坯房（毛坯房又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程），对于毛坯房则应当在房屋交付时仔细核查是否存在房屋质量问题（主体、设计、管网以及合同约定的其他质量保证责任等）。

2、关于房屋交付后的《前期物业服务协议》以及入住后的《物业服务协议》的签署，应当注意的问题不限于：首先、物业管理费的缴纳（金额、期限、用途等）；其次，物业公司的义务；再次，房屋的公共部分（绿地、电梯、外墙、露台、停车位、公园、会所等等）管理和维护机构是否成立。第四，小区的综合配套设施是否齐备（如教育、娱乐、体育等）。

3、是否存在业主委员会或者业主大会，未成立业主委员会之前的管理机构是？（如业主代表、物业托管机构组织）。

4、房屋质保期限以及维护维修义务的约定（质保期根据不同的房屋部分分为2-5年不等：参见《建设工程质量管理条例》的相关规定）

三、如果你现在还彷徨于做不做“房奴”的困境之中，下面的一些分析希望对你有所启示。

第一、你得认真对待你目前的收入水平和房价的差距。一个重要的参照就是房屋租售比：房屋年租金/房屋总价。根据经济学的原理：买房的主要收入是房租和房产升值，主要成本是按揭的债务成本和投入的本金的机会成本，外加房屋持有成本。租房的主要收入是省下来的买房首付款加上每月房租低于按揭款部分的投资收益，主要成本就是房租。把每年的收益/支出按通货膨胀率进行折现，就可以算出买房和租房的回报净现值。当这两个净现值相等时，买房与租房没有区别。如何计算呢？下面是房地产研究专家的模型分析，希望有对你我在选择买房与租房之间有所帮助。

买房与租房的关系与两个参数相关：租售比和房产升值速度。当房产升值速度很快时，即使是租售比很高，如达到1:30左右，买房也比租房值。而如果房产升值的速度很低，甚至是负值时，只有租售比很低，买房才划算。有研究者利用线性规划中的单变量求解找到了买房和租房的回报净现值相等的情况，绘制了一条曲线。

上表可以看出，即使未来20年房产不升值，在1:15的租售比情况下买房与租房差不多。而北京目前1:45的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到平均每年8，买房才与租房差不多。如果升值速度低于8，那么还是租房更合算。而当年东京1:60的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到9.5以上，买房才比租房值。

有了这条曲线，我们就可以非常容易的判断该买房还是租房。如果你预计未来20年房产升值速度为3左右，那么在1:21或更低的租售比情况下才应该买房。如果你比较保守，认为未来20年房产升值速度为零，那么在1:15或者更低的租售比情况下才应该买房。而如果你对未来非常看好，认为未来20年房产升值速度能达到平均每年11以上，那么1:120的租售比也不算贵。

另一方面，目前北京和上海高高在上的租售比其实反映了人们对未来房产升值的预期。目前1:45的租售比意味着人们预计未来房产平均每年升值的速度在8以上。确实，过去10年，北京上海的房产升值速度应该不低于8左右。但是，人们最常犯的一个错误就是用“后视镜”看问题，把过去无限延伸到未来。未来20年还会有8的速度吗？我不知道。但是，可以确定的是，如果未来的升值速度达不到8，以现在的租售比价格买房，不值。[2]

另外，为了更能充分的解释目前的租房与买房投资收益关系，研究者还引入了银行贷款利率与房价升值、租房比三者的关系，模型和分析如下：

未来20年平均通货膨胀3是一个合理的假设。如果未来实际通胀水平高于3，在其他条件不变的情况下，需要在更低的租售比价位买房才更值。当通胀水平更高时，存款利率从长期看将更高。政府为了保持银行系统的稳定，必须保持存贷款的息差，因此按揭贷款的利率也将随通胀水平的提高而升高。在其他条件都不变的情况下，按揭贷款利率对买房/租房曲线的影响如下：

在同样的8左右的房产升值预期下，如果按揭贷款利率为6，在1:45的租售比价位买房与租房从回报角度看是一样的。而如果按揭贷款利率为8，则只有在1:37的租售比价位买房与租房从回报角度看才是一样的。换句话说，当按揭贷款利率更高时，租售比更低买房才更值。[3]

上述研究对我们的是重新认识房子与生活的关系还是很有借鉴意义的。不管你在哪个城市，房子有无（我指的是所有）与生活的幸福与否没有必然联系，它只是你我都被这复杂“世界”所裹挟的一个缩影而已。

第二、对未来的期许，没有房子也可以过得洒脱与坚定。

上面引用别人的研究成果部分解释了我们这一代无根性的现象，即从农村“走出”，但是不能也不应该真正走出“农村”，因为身份的改变只是一个生活方式改变后一个社会符号而已，理想是可以也一定会在各个角落里绽放的。包括回到自己的家乡支持新农村建设（不仅仅是把老房子拆了，建新的砖木结构），更重要的是与父辈一道发挥和重建了农业的传统-热爱土地、善待土地。

我愿意与所有热爱故乡山水的朋友一道前行。虽然我们不能“回归”父辈的身份了，但是对于故乡的热爱我们是可以做一些事情的，而不仅仅是在城市买一套房并迫使父辈被迫离开故土成为“市民”而已。已经很好融入城市的朋友可以发挥我们的资源优势，给故乡的发展做一些沟通工作或平台搭建工作，建一个农产品贸易网站、做一旅游和商业推广项目都是不错的努力方向。

作为黔东南大山走出的孩子，我们还会回到故乡的，不是去养老，而是去创造新的幸福生活。

愿与朋友们共勉！

最后附上一首清朝诗人汪琬《送王进士之任扬州序》：

　朔风初劲，雨雪载途，摇策而行，努力自爱